Налоги при сдаче квартиры в аренду: как правильно платить

Доход от аренды жилья по закону нужно декларировать и уплачивать с него налоги. Система налогообложения в России сегодня стала гораздо проще. Большинство манипуляций, в том числе и по оплате налогов за аренду квартиры, можно совершить в режиме онлайн, в пару касаний. В статье расскажем, какой вид оплаты налога выбрать и как не столкнуться с проблемами с налоговой инспекцией.

Зачем платить налог за сдачу квартиры в аренду

Сдача квартиры в аренду — это не только источник дохода, но и обязанность платить налоги. Российское законодательство предусматривает налогообложение доходов от аренды квартир, так что игнорировать этот вопрос не стоит. Иначе можно столкнуться с внушительными штрафами и прочими негативными последствиями.

Договор аренды: правила составления

Чтобы правильно уплатить налоги за сдачу квартиры, нужно заключить договор аренды. В нем должны содержаться все условия сдачи квартиры, сроки, размер, порядок оплаты и многое другое. Помните, что этот документ обеспечивает ваши права и защищает от возможных споров с арендатором.

Договор аренды можно составить и заключить на любой срок. Если планируете сдать квартиру на долгий срок — более года — документ нужно заверить нотариально и пройти процедуру регистрации в Росреестре.

Налоги придется уплачивать за весь доход, полученный от сдачи — в том числе и за коммуналку, если она включена в сумму аренды квартиры. Обычно арендатор платит первоначальный депозит — его декларировать нет необходимости.

Пункты, которые нужно прописать:

- предмет договора: адрес квартиры, ее кадастровый номер, площадь, число комнат, список имущества;

-условия оплаты первоначального платежа. Эти деньги — гарантия для арендодателя в случае повреждения имущества или нарушения договорных отношений с арендатором. Обычно это сумма оплаты аренды за один месяц;
-условия ежемесячной оплаты аренды квартиры (что входит в эту сумму, какие санкции вступят в силу в случае задержки платежа и т.д.);
-ответственность сторон — здесь важно предусмотреть негативные варианты развития событий: порчу имущества, вещей, находящихся в квартире, задержки оплаты и др.;

- акт приема-передачи.

Размер налога при аренде жилья

Размер налога зависит от формы налогообложения, которую выбирает арендодатель. Для физлиц ставка налога зависит от их статуса. ИП и самозанятые также обязаны перечислять налоги с доходов от аренды квартиры.

Инструкция по уплате налога за сдачу квартиры

Для того чтобы правильно уплатить налог за сдачу квартиры в аренду, нужно следовать определенной инструкции. Сначала нужно определить размер дохода от аренды, затем выбрать форму налогообложения и подготовить документы для заполнения налоговой декларации. В случае возникновения вопросов и сложностей, лучше обратиться к специалисту по налоговому праву.

Способы оптимизации налогообложения при аренде квартиры

Существуют способы оптимизации налогообложения при аренде квартиры, которые позволяют собственнику минимизировать налоговую нагрузку. Например, для физлиц ставка налога может быть 13% или 15%, в зависимости от размера дохода. ИП могут пользоваться ставкой 6% или оплачивать стоимость патента. Самозанятые — уплачивать налог по сниженной ставке в размере 4%.

НДФЛ — 13 или 15%

НДФЛ или налог на доходы физлиц платят ежегодно — до 30 апреля года, следующего за отчетным. Например, за 2024 год платить нужно в 2025-м. Размер налога — 13% от доходов. Если размер дохода выше 5 млн рублей в год — то 15%.

ИП — 6% или стоимость патента

Для ИП налоговые условия гораздо интереснее: им нужно платить 6% по УСН — упрощенной системе налогообложения, при выборе начисления налога на доход. Декларации на «упрощенку» подаются так же, как и на НДФЛ — до 30 апреля, уплачивать налог необходимо раз в квартал.

Еще один вариант для частных предпринимателей — патентная система (ПСН). Ограничением для такой системы служит численность сотрудников: не более 15 человек. Выбрав патентную систему, можно не уплачивать налоги за свою бизнес-деятельность, но сам патент стоит денег. Его стоимость привязана к конкретному региону и виду деятельности, уточнить сумму можно на сайте «Расчет патента».

Самозанятость — 4%

Самозанятые платят всего 4% налога с доходов, если работают с физлицами и 6% — в случае сотрудничества с компаниями. Данные налоговые ставки замораживаются на 10 лет.

         Для самозанятых также существует налоговый вычет — 10 тысяч рублей. Пока вычет не достигнет этой суммы, налог будет начисляться по ставке 3%, а не 4%. То есть несколько первых месяцев арендодатель будет платить налог по сниженной ставке. Другие преимущества данной системы: отсутствие бюрократической волокиты: заполнять налоговую декларацию нет необходимости. Все, что нужно, чтобы стать законопослушным налогоплательщиком — это пройти регистрацию в мобильном приложении или на сайте «Мой налог».
Но есть и ограничения на размер годового дохода. Если он будет выше 2,4 млн рублей в год, фискальный орган автоматически переведет налогоплательщика на НДФЛ.

Выгодные варианты аренды жилья

При сдаче квартиры в аренду важно учесть все возможные расходы и доходы, чтобы определить оптимальный вариант сдачи квартиры в аренду, который позволит получить максимальную выгоду. Каждая система налогообложения имеет свои преимущества и минусы. Самым выгодным вариантом — и с точки зрения экономии бюджета, и со стороны затраченных усилий — является самозанятость. Однако если вы занимаетесь сдачей в аренду не одной, а нескольких квартир, такая система вам не подойдет.

Последствия неуплаты налога за сдачу квартиры в аренду

Размер штрафа зависит от суммы дохода от сдачи квартиры. Так, за неуплату налога со сдачи одной квартиры возможен штраф в размере 20% от суммы неуплаченного налога. Но только если человек проигнорировал фискальные органы по незнанию. За осознанное уклонение от налоговых обязательств придется заплатить в 2 раза больше — 40%.

Если человек сдает несколько квартир, и доход от этой деятельности более 2,7 млн рублей в год в течение трех лет, то ему грозит более внушительный штраф — от 100 до 300 тысяч рублей, либо в размере дохода за 1–2 года.

Неуплата налога за сдачу квартиры в аренду может привести к серьезным последствиям, таким как штрафы и даже административная ответственность. Поэтому важно не игнорировать этот вопрос и своевременно уплачивать налоги с доходов от аренды квартир.